بهترین وکیل ملکی کیست ؟ افراد زیادی هستند که تنها به دلیل عدم آگاهی در رابطه با انواع دعاوی ملکی دچار مشکلات بسیاری می شوند . اگر شما هم تصمیم به فروش و یا خرید ملک دارید، توصیه می شود برای جلوگیری از هر گونه اختلاف و شکایت ابتدا اگاهی خود را در این زمینه افزایش دهید.
چنانچه مشکلی در خصوی خرید،فروش و دعاوی ملک دارید، چه سازنده ، فروشنده و یا مالک باشید به هر حال واحد آپارتمانی با کاربرد های مسکونی ، تجاری و… به فروش رسانده اید و یا ملکی خریداری کرده، اما به دلایل مختلف با طرف مقابل خود با مشکل مواجه شده اید، می توانید با کمک ازیک وکیل خوب و با تجربه از حقوق خود دفاع کنید.
انواع دعاوی ملکی
دعاوی ملکی می تواند حقوقی یا کیفری باشند. این دعوای به انواع مختلفی تقسیم می شوند که در ادامه مهم ترین آنها را باهم مرور می کنیم:
دعاوی خلع ید
در صورتیکه فردی ملک دارای سند رسمی را تصرف کند، مالک اصلی ملک می تواند با طرح دعوای خلع ید در دادگاه برای تخلیه ملک دادخواست دهد. به یا داشته باشید که طرح دعاوی خلع ید فقط در صورتی امکان پذیر است است که ملک دارای سند رسمی و ثبت شده باشد.
دعاوی رفع مزاحمت و ممانعت از حق
اگر شما مالک ملکی باشد و شخصی بدون تصرف ملک شما مانع از استفاده ی شما از ملک شود شما می توانید اقدام به طرح دعوای رفع مزاحمت کنید. به یاد داشته باشید به طرح این دعوا شما باید سندی داشته باشید که ثابت کند شما مالک ملک هستید.
دعوای الزام به تحویل ملک
دعوای الزام به تحویل ملک زمانی مطرح می شود که ملک در زمان تعیین شده به خریدار تحویل داده نشودو فروشنده به دلیل افزایش قیمت ملک در فاصله زمانی معامله و تنظیم سند رسمی در تحویل دادن ملک تعلل کند.
الزام به تنظیم سند رسمی
شما در صورتی مالک یک ملک هستید که آن ملک دارای سند رسمی باشد. اگر فروشنده ملک برای انتقال سند به خریدار حضور پیدا نکند، شخصی که سند باید به او منتقل شود می تواند اقدام به طرح دعوا برای الزام به تنظیم سند رسمی کند.
دعاوی رفع تصرف عدوانی
در این نوع دعوا فرد با رائه ی مدارک و اسناد لازم در دادگاه اقدام به طرح دعوای رفع تصرف عدوانی می کند. تفاوت دعاوی تصرف عدوانی و دعاوی خلع ید در این است در تصرف عدوانی نیازی به اثبات مالکیت مالک نیست.
دعاوی قراردادی و اختلاف در حوزه خرید و فروش ملک
زمانی که یک قرار داد و یا مبایعه نامه ای در زمینه فروش ملک بسته می شود ، معمولا در زمان انعقاد قرار داد، به طور طبیعی فروشنده تمام تلاش خود را برای فروش با بالاترین قیمت دارد، در مقابل هم خریدار تلاش برای خرید ملک با پایین ترین قیمت دارد، بدون توجه به مسائل حقوقی و اسناد ملک، همین بی توجهی زمینه ساز بروز مشکلات حقوقی می گردد .
دیده می شود برخی از ملاک ها ورثه ای و یا مشاع هستند، فروش ملک توسط برخی از شرکا و یا ورثه، به طور قطع خریدار را با مشکل مواجه می کند.
دلیل آن هم این است که امکان انتقال شش دانگ سند ملک وجود ندارد .
در صورتی که ملکی 99 درصد آن متعلق به شخصی و تنها 1 درصد آن متعلق به شریک دیگر دیگر باشد ، تازمانی که شریک 1 درصدی قرار داد تنظیم ملک را امضا نکند، امکان الزام به تنظیم سند شش دانگه ملک، برای خریدار وجود ندارد .
نکته ای دیگر که نیاز به توجه دارد این است که ، برخی از ملک ها با قرار داد مشارکت در ساخت، ساخته می شوند، و در قرار داد مشارکت در ساخت مالک فروشنده را از فروش تمام یا برخی از واحد ها منع می کند . اما سازنده بدون توجه به این قضیه و یا حتی با وجود آگاهی و به دلیل شرایط مالی و یا هر دلیل دیگر ، به طور کاملا پنهانی تمام واحد ها و یا بخشی از واحد ها را بدون اطلاع مالک زمین، پیش فروش به اشخاص ثالثی می کند.
در این موارد قولنامه و قرار دادهایی که بسته می شود، اگر بدون امضای مالک به عنوان شاهد، تنظیم شود، بعد ها مالک با سازنده با اختلاف مواجه می شود ، این امکان وجود دارد تا از طریق دادگاه شرطی که در قرار داد مشارکت قید شده و سازنده را منع از پیش فروش ملک کرده است، این امکان برای او وجود دارد که اقدام به ابطال قرار داد کند .
مورد بعدی که مشاهده می شود، این گونه است که فردی ملکی را معامله کرده است و قرار داد را طرفین امضا کرده اند . اما بعد از قرار داد به واسطه عدم سند معامله یا برگشت چک با مشکل مواجه شده اند و خریدار امکان پرداخت سند معامله را ندارد، در این شرایط معمولا دو طرف به دفتر املاک مراجعه می کنند ، اما قرار داد را فسخ نمی کنند، اما به صورت شواهی دو طرف اعلام به انصراف از معامله می کنند و فروشنده چک را تحویل مشاوره املاک می دهد، و فروشنده در دفتر املاک دیگر، اقدام به فروش ملک خود می کند، و زمانی این اتفاق می افتد که به قیمت ملک افزوده شده است.
خریدار اول با مراجعه به وکیل پایه یک دادگستری سعی در گرفتن ملک را دارد، و از آنجا که قرار داد اول به صورت رسمی فسخ نشده است و صورت جلسه ای برای فسخ آن وجود ندارد در نتیجه مالک ملک است . این اختایر برای او وجود دارد که فروشنده را الزام به تنظیم سند و تحویل ملک کند، غافل از آنکه این ملک توسط فروشنده به خریدار دوم به فروش رسیده است، در چنین شرایطی خریدار اول می تواند توسط فروشنده دعوای کیفری تحت عنوان فروش مال غیر داشته باشد، و قطعا تمام شرایط به نفع خریدار اول است .
در این شرایط است که فروشنده ملک آسیب می بیند، چون بدون فسخ قرار داد، ملک را به شخص دیگری فروخته است، این مورد نیز از دیگر مواردی است که فروشندگان و خریداران اطلاعی از آن ندارند.
این مورد نیز از موارد شایع بود که در زمان خرید و فروش ملک دیده شده است، در نتیجه توصیه می شود قبل از هر گونه قرار داد با یک وکیل خوب در تهران مشورت کنید .
